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Une seconde vie pour les locaux vacants

Civil - Immobilier
23/05/2019
Un décret du 22 mai 2019 détermine les conditions d’occupation de locaux vacants, organisée à l’aide d’organismes agréés, par des résidents temporaires.
Pour rappel, l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (JO 24 nov.), dite loi Élan, prévoit, pour une durée de cinq ans, une expérimentation permettant à des organismes publics ou privés ou à des associations d'être agréés par l'État en vue d'organiser l'occupation de locaux vacants par des résidents temporaires.
Le décret fixe les modalités d’obtention de l’agrément, le contenu et les conditions de rupture anticipée de la convention signée entre ces organismes et le propriétaire du local vacant, et du contrat de résidence temporaire ainsi que les obligations réciproques des organismes et des résidents temporaires.

Agrément

La demande de l'agrément doit être présentée par l'organisme ou l'association intéressé au préfet du département où se situe une des opérations d'occupation temporaire envisagée.
La demande est adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique.

Elle doit être accompagnée d'un dossier comportant plusieurs éléments :
- un document attestant de la compétence de l'organisme ou de l'association à mener des travaux d'aménagement et à organiser l'occupation de bâtiments par des résidents temporaires ;
- un engagement quantifié de l'organisme ou de l'association quant à l'occupation des locaux par des personnes en difficulté, notamment celles mentionnées au premier alinéa de l'article L. 345-2-2 du Code de l'action sociale et des familles ;
- un engagement de l'organisme ou de l'association à confier au service intégré d'accueil et d'orientation l'orientation vers les locaux de l'opération des personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L. 345-2-2 précité ;
- la description des modalités selon lesquelles les personnes mentionnées au premier alinéa du même article bénéficient de mesures d'insertion et d'accompagnement social et, le cas échéant, lorsque l'organisme ou l'association n'est pas en en capacité de mettre en œuvre ces mesures, les modalités selon lesquelles elles sont assurées par un organisme tiers.
L'agrément sera délivré pour la période de l'expérimentation prévue à l'article 29 de la loi du 23 novembre 2018, soit cinq ans, et fait l'objet d'un arrêté préfectoral.

Enfin, lorsque l'autorité qui a délivré l'agrément constate le non-respect des engagements, elle peut retirer l'agrément délivré à l'organisme ou l'association après que ce dernier a été informé des griefs formulés à son encontre et mis à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales.

Convention signée entre le propriétaire et l’organisme

La convention entre le propriétaire des locaux et l'organisme ou l'association agréé mentionne notamment l'identité des cocontractants, l'adresse de leur siège social ou de leur domicile, la localisation, la consistance et la surface estimée des locaux mis à disposition et les équipements existants ou à installer pour que les locaux puissent être affectés à un usage d'habitation.
Elle précise les causes objectives de nature à justifier la résiliation de la convention, notamment le retrait de l'agrément délivré à l'organisme ou l'association.
Sont annexés à la convention les documents établissant que les locaux ne présentent aucun risque manifeste pour la sécurité physique et la santé de résidents temporaires et que les conditions de leur occupation ne sont pas de nature à porter atteinte à la dignité et au droit à la vie privée de ces résidents.

Contrat de résidence temporaire

Établissement du contrat

Le contrat de résidence temporaire est conclu entre l'organisme ou l'association agréé et le résident sous forme écrite.

Il mentionne :
- sa date de prise d'effet et sa durée dans la limite du terme de la convention passée entre le propriétaire des locaux et l'organisme ou l'association ;
- l'adresse et la désignation des locaux à usage privatif et, le cas échéant, collectif ;
- les équipements à usage privatif dont le résident a la jouissance et, le cas échéant, les locaux, équipements et autres accessoires de l'ensemble immobilier qui font l'objet d'un usage collectif ;
- le cas échéant, le montant mensuel de la redevance, les conditions de sa révision éventuelle et ses modalités de paiement ;
- le cas échéant, le montant du dépôt de garantie, qui ne peut être supérieur à un mois de redevance ;
- les obligations respectives de l'organisme ou de l'association et du résident ;
- les causes objectives de nature à justifier, par leur caractère légitime et sérieux, la résiliation du contrat.
S'il existe un règlement intérieur des locaux, une copie de celui-ci est annexée au contrat et paraphée par le résident.

Un état des lieux d’entrée et de sortie doit également être établi.

Sa durée est de deux mois minimum. Il est renouvelé par tacite reconduction sans pouvoir excéder une durée totale de dix-huit mois.
Si l'organisme ou l'association n'entend pas renouveler le contrat, il en informe le résident, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier, un mois au moins avant l'échéance du terme prévu.

Redevance mensuelle

Lorsqu'une redevance mensuelle est prévue dans le contrat de résidence temporaire, elle ne peut excéder le montant de 200 euros, ou de 75 euros lorsqu'elle est appliquée à des personnes mentionnées à l'article L. 345-2-2 du Code de l'action sociale et des familles. Elle peut être révisée annuellement sans pouvoir dépasser lesdits plafonds.

Obligations du résident temporaire

Il s'engage notamment à :

- informer l'organisme ou l'association agréé de tout sinistre, dégradation ou intrusion qu'il constate dans les locaux dont il a l'usage, même s'il n'en résulte aucun dommage apparent ;
- avertir sans délai l'organisme ou l'association agréé de toute réparation qui apparaît nécessaire ;
- le cas échéant, payer la redevance aux termes convenus ;
- user paisiblement des locaux et équipements mentionnés au contrat ;
- répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux privatifs dont il a l'usage, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute de l'organisme ou de l'association agréé ou du propriétaire ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans les locaux ;
- ne pas transformer les locaux et équipements mentionnés au contrat sans l'autorisation préalable et écrite de l'organisme ou de l'association agréé ;
- s'interdire de céder les droits qu'il tient du contrat et de mettre les locaux mentionnés au contrat à la disposition d'un tiers, sous quelque forme et à quelque titre que ce soit ;
- laisser exécuter les travaux d'amélioration des parties collectives ou privatives de l'ensemble immobilier, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux mentionnés au contrat ;
- laisser visiter, selon les modalités prévues par le contrat, les locaux mentionnés au contrat en vue notamment de la réalisation de travaux, de la réhabilitation, de la démolition, de la vente des locaux ou de tout autre événement prévu par le contrat de résidence temporaire ;
- respecter le règlement intérieur des locaux mis à disposition s'il existe.

Obligations de l’organisme

L'organisme ou l'association agréé s'engage envers le résident notamment à :

- lui remettre un local en bon état d'usage, ne présentant aucun risque manifeste pour la sécurité physique et la santé et offrant les conditions d'hygiène et de confort exigées pour une affectation à un usage d'habitation ;
- pour les personnes mentionnées à l'article L. 345-2-2 du Code de l'action sociale et des familles, leur fournir l'équipement et le mobilier nécessaires à l'usage d'habitation des locaux ;
- lui assurer la jouissance paisible des locaux mentionnés au contrat ;
- le cas échéant, lui transmettre gratuitement un reçu de la redevance. La transmission peut se faire par voie dématérialisée, sauf opposition expresse du résident ;
- lui garantir, s'il en fait la demande, une domiciliation dans les locaux pendant toute la durée du contrat de résidence temporaire ;
- pour les personnes mentionnées à l'article L. 345-2-2 du Code l'action sociale et des familles, leur permettre de bénéficier de mesures d'insertion et d'accompagnement social adaptées à leur besoin ;
- pour les autres personnes, le cas échéant, leur fournir le nom et l'adresse d'un organisme proposant les mesures d'accompagnement et d'insertion social.

Résiliation du contrat de résidence temporaire par l’organisme

Au-delà de la durée initiale de deux mois du contrat de résidence temporaire, lorsque survient une des causes objectives de nature à justifier la résiliation, telles que prévues par le contrat de résidence temporaire, l'organisme ou l'association agréé adresse au résident la décision motivée de résilier le contrat, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier, en respectant un délai de préavis de un mois. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Le cas échéant, pendant le délai de préavis, le résident n'est redevable de la redevance que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.
En cas de méconnaissance par le résident de l'une des obligations lui incombant aux termes du contrat, celui-ci peut être résilié par l'organisme ou l'association agréé dans le respect des formalités et du préavis prévus au premier alinéa.

Résiliation du contrat de résidence temporaire par le locataire

Le résident temporaire peut résilier à tout moment le contrat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en respectant un délai de préavis de quinze jours.
En cas d'abandon des lieux par le résident temporaire ou de décès de celui-ci, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire, s'il réside lui-même dans les locaux, bénéficie du droit d'usage de ceux-ci jusqu'au terme du contrat, sous réserve du respect des obligations de tout résident.

Le décret précise, in fine, que cette occupation temporaire ne constitue pas un changement de destination de ces locaux au sens de l'article R. 421-17 du Code de l'urbanisme. Aucune déclaration préalable n’est donc nécessaire en cas de travaux, par exemple.
Source : Actualités du droit